Immobilienwirtschaft

Ein Green Lease ist ein Miet- oder Pachtvertrag, der Nachhaltigkeitsziele rechtlich verbindlich regelt, etwa Energieeffizienz, Ressourcennutzung, Datentransparenz und ökologische Standards im Gebäudebetrieb.

Green-Lease-Regelungen müssen konkret ausgestaltet sein, insbesondere hinsichtlich Pflichten, Messgrößen und Rechtsfolgen; unverbindliche ESG-Absichtserklärungen entfalten regelmäßig keine rechtliche Wirkung.

Bei der Pacht ist neben der Gebrauchsüberlassung auch die Nutzung der Erträge („Früchte“) erlaubt, was insbesondere in der Land- und Weinwirtschaft rechtlich relevant ist.

Weinwirtschaftliche Pachtverträge betreffen häufig lange Laufzeiten, Bewirtschaftungspflichten, Investitionen in Rebanlagen sowie klima- und ertragsbedingte Risiken, die vertraglich berücksichtigt werden müssen.

§ 550 BGB führte dazu, dass langfristige Mietverträge ohne Einhaltung der Schriftform als unbefristet galten und vorzeitig kündbar waren.

Durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV), das am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, wurde das strenge Schriftformerfordernis für langfristige Gewerberaummietverträge nach § 550 BGB ersetzt: Neu genügt grundsätzlich die Textform (§ 126b BGB), wenn ein Mietverhältnis über ein Jahr geschlossen wird. Damit können Vertragsabschlüsse und Änderungen per lesbarer textlicher Mitteilung (z. B. E-Mail, PDF) erfolgen, ohne dass eine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist. Gleichzeitig bleibt die frühere „Schriftformfalle“ – bei Nicht-Einhalten der Form galt der Vertrag als unbefristet – relevant, aber künftig verlagert auf die Textform als Mindestanforderung. Bestehende Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, unterliegen grundsätzlich noch bis zum 31. Dezember 2025 dem alten Schriftformerfordernis; danach gilt auch für Altmietverträge die neue Regelung.

Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst übertragen, beim Share Deal werden Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben, mit jeweils unterschiedlichen steuerlichen und haftungsrechtlichen Folgen.

Ein Asset Deal erlaubt eine gezielte Auswahl der zu übertragenden Vermögenswerte und Haftungen, erfordert jedoch Einzelübertragungen und ist regelmäßig grunderwerbsteuerpflichtig.

Risiken bestehen vor allem in bestehenden Verbindlichkeiten, gesellschaftsrechtlichen Haftungen, steuerlichen Altlasten und langfristigen Vertragsbindungen der Objektgesellschaft.

Grunderwerbsteuer entsteht beim direkten Erwerb von Grundstücken sowie bei bestimmten Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften. Der Grunderwerbsteuer unterliegen

ein schuldrechtlicher Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet sowie die dingliche Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der vereinbarte Kaufpreis. Wird der Kaufpreis nachträglich reduziert – etwa aufgrund von Mängeln, Kaufpreisanpassungsklauseln oder nachträglichen Vereinbarungen –, führt dies nicht automatisch zu einer Reduzierung der festgesetzten Grunderwerbsteuer. Eine Anpassung erfolgt nur auf ausdrücklichen Antrag des Steuerschuldners gegenüber der Finanzverwaltung und setzt voraus, dass die Kaufpreisänderung steuerlich anerkannt wird.

RETT steht für Real Estate Transfer Tax, also die Grunderwerbsteuer. Sie fällt nicht nur beim direkten Erwerb eines Grundstücks (Asset Deal) an, sondern auch bei bestimmten Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften (Share Deals), wenn gesetzlich definierte Beteiligungsschwellen überschritten werden. Als RETT-Blocker bezeichnet man gesellschaftsrechtliche Strukturierungen, die darauf abzielen, grunderwerbsteuerpflichtige Tatbestände zu vermeiden, indem die maßgeblichen Beteiligungsschwellen (insbesondere 90 %) nicht erreicht oder eingehalten werden. Typisch sind Beteiligungsmodelle mit mehreren Gesellschaftern sowie die Einhaltung gesetzlicher Haltefristen, um eine steuerliche Zurechnung zu verhindern. RETT-Blocker unterliegen jedoch engen gesetzlichen Grenzen: Anti-Missbrauchsregelungen, wirtschaftliche Zurechnungstatbestände und verschärfte Beteiligungsschwellen führen dazu, dass solche Strukturen nur bei sorgfältiger Planung und konsequenter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben steuerlich wirksam bleiben. Fehlerhafte oder rein formale Gestaltungen können rückwirkend zur Auslösung von Grunderwerbsteuer führen.

Bei einer Sale-and-Leaseback-Struktur wird eine Immobilie verkauft und zugleich vom Verkäufer zurückgemietet, um Liquidität zu schaffen und die Nutzung fortzuführen.

Zentral sind die Abstimmung von Kauf- und Mietvertrag, Laufzeiten, Kündigungsrechte, steuerliche Einordnung und bilanzieller Effekt.

Betriebsvorrichtungen sind bewegliche Wirtschaftsgüter, die unmittelbar dem Betrieb dienen und steuerlich nicht zwingend Teil des Grundstücks sind. Typische Beispiele für Betriebsvorrichtungen sind technische Anlagen und Maschinen (z. B. Produktionsmaschinen), Förder- und Transportanlagen (z. B. Förderbänder, Kräne), technische Infrastruktur in Spezialimmobilien, etwa Kühl- und Lüftungsanlagen in Logistik- oder Lebensmittelimmobilien, Server-Racks, Stromschienen, USV-Anlagen und Kühltechnik in Rechenzentren, Abfüll-, Press- oder Lagertechnik in land- und weinwirtschaftlichen Betrieben, fest installierte, aber betrieblich geprägte Anlagen, die nicht primär der Gebäudefunktion dienen. Die Abgrenzung zwischen Grundstücksbestandteil und Betriebsvorrichtung ist im Einzelfall komplex, hat jedoch erhebliche steuerliche und bilanzielle Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer und Kaufpreisaufteilung.

Bestimmte Betriebsvorrichtungen können dazu führen, dass Einkünfte nicht mehr als vermögensverwaltend gelten und dadurch Gewerbesteuer anfällt.

Die Verfügbarkeit von Strom – insbesondere Netzanschlusskapazität, Redundanzen und Lieferverträge – ist ein zentraler Standortfaktor. Ohne gesicherte Stromversorgung ist ein Rechenzentrum regelmäßig weder wirtschaftlich noch genehmigungsfähig.

Abwärme aus Rechenzentren kann in Fernwärmenetze oder angrenzende Nutzungen eingespeist werden. Rechtlich relevant sind dabei energierechtliche Vorgaben, kommunale Anforderungen und ESG-Kriterien, die zunehmend Einfluss auf Genehmigungen und Finanzierung haben.

Rechenzentren werden regelmäßig über Objektgesellschaften gehalten, da komplexe Betreiber-, Energie- und Vertragsstrukturen bestehen. Ein Share Deal ermöglicht den Erhalt bestehender Genehmigungen, Verträge und Infrastrukturanbindungen, bringt jedoch erhöhte gesellschafts- und steuerrechtliche Prüfungsanforderungen mit sich.

Ein Powered Plant bezeichnet ein Grundstück oder eine Immobilie, bei der Baurecht, gesicherte Stromversorgung und technische Grundinfrastruktur bereits vorhanden oder verbindlich zugesichert sind. Solche Standorte gelten als besonders entwicklungsfähig, da wesentliche Hürden der RZ-Entwicklung bereits überwunden sind.

Rechenzentren sind hoch energieintensive Anlagen. Ihre Genehmigungsfähigkeit hängt regelmäßig davon ab, dass planungsrechtliche Zulässigkeit, gesicherte Stromanbindung und Konzepte zur Abwärmenutzung miteinander in Einklang stehen. Fehlende Abstimmung kann zu Genehmigungsrisiken, Verzögerungen oder Einschränkungen des Betriebs führen.

Rechenzentren werden regelmäßig über Objektgesellschaften gehalten, da komplexe Betreiber-, Energie- und Vertragsstrukturen bestehen. Ein Share Deal ermöglicht den Erhalt bestehender Genehmigungen, Verträge und Infrastrukturanbindungen, bringt jedoch erhöhte gesellschafts- und steuerrechtliche Prüfungsanforderungen mit sich.