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Immobilienwirtschaft
Transaktions- und Projektkompetenz mit klarem Business‑Fokus
Wir begleiten Deals vom Single Asset bis zum Portfolio und steuern komplexe Developments – effizient, risiko‑ und preissensibel.
Immobilientransaktionen verlangen Präzision – und ein klares Gefühl für Risiko und Timing.
Ob Immobilientransaktion, Portfolio-Deal oder Projektentwicklung: Wenn Kaufverträge, Gewerbemietrecht, Finanzierungsschnittstellen und Baufortschritt ineinandergreifen, entscheidet saubere Struktur über den Erfolg. Als Anwälte für Immobilientransaktionen beraten wir Investoren, Projektentwickler und Unternehmer bei Asset- und Share Deals, Sale-and-Lease-Back-Strukturen, Forward Deals sowie komplexen Entwicklungsprojekten – einschließlich der rechtlichen Begleitung beim Entwickeln von Rechenzentren. Unser Fokus liegt auf den wirklich relevanten Risiken: effizient, lösungsorientiert und mit Blick auf Exit- und Wertschöpfung.
Unser Leistungsspektrum
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Kauf & Verkauf von Immobilien – gewerblich & wohnwirtschaftlich, Einzelobjekte und Portfolios
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Asset‑ & Share‑Deals – Strukturierung, Kaufpreismechaniken, SPA/APA‑Verhandlung
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Immobilien‑Workouts – Neuordnung von Finanzierungen, Covenants, Distressed‑Setups
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Sale‑and‑Leaseback – Vertragsgestaltung, Bilanz‑ und Laufzeitlogik, Sicherheitenpakete
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Forward‑Transaktionen – Forward Purchase/Funding, Step‑in‑/Back‑to‑Back‑Regelungen
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Legal Due Diligence – miet-, öffentlich‑rechtlich, titel- und grundbuchbezogen
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Gewerbliche Mietverträge – Vermietung/Anmietung, Options- & Indexmechaniken
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Erbbaurecht – Bestellung, Verlängerung, Kauf/Verkauf von Erbbaurechten
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Joint Ventures – Governance, Cash‑Flow‑Waterfalls, Exit‑Mechanismen
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Projektentwicklung – v. a. Rechenzentren & Logistik (Planungs‑, Bau‑, Betreiber‑ & SLA‑Schnittstellen)
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Immobilienfinanzierung – Senior/Mezz‑Strukturen, Sicherheiten, Intercreditor‑Aspekte
Asset‑Klassen & Betreiberimmobilien
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Wohnen, Büro, Logistik, Rechenzentren, Retail sowie Hotels und Pflege (Operator‑Strukturen).
Für wen wir arbeiten
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Projektentwickler/Bauträger
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Bestandshalter/Wohnungsbaugesellschaften
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Family Offices/private Vermögensstrukturen
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Immobilienfonds, Asset Manager und KVGs
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Banken, Debt Funds und alternative Finanzierer
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Property-/Facility-Manager
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Betreiberimmobilien: Hotel-, Pflege-, Logistik- und Rechenzentrumsbetreiber
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(Corporate) Mieter/Vermieter
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Joint-Venture-Partner/Co-Investoren
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Kommunen, städtische Gesellschaften und öffentliche Hand
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Maklerhäuser/Transaktionsberater
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Grundstückseigentümer/Erbbaurechtsgeber
Unser Ansatz
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Transaktionserfahrung trifft Pragmatismus. Strukturierte Beratung ohne unnötige Komplexität.
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Wirtschaftlich strategisch. Wir denken Deal-Logik, nicht nur Dokumentenlogik.
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Risikoorientiert. Frühzeitige Analyse und Steuerung regulatorischer und haftungsrechtlicher Aspekte.
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Schnittstellenkompetenz. Verzahnung mit Gesellschaftsrecht, Bank- und Finanzierungsrecht, Privatwirtschaftsanwälten und steuerlicher Beratung.
FAQ
Was ist ein Green Lease im Immobilienrecht?
Ein Green Lease ist ein Miet- oder Pachtvertrag, der Nachhaltigkeitsziele rechtlich verbindlich regelt, etwa Energieeffizienz, Ressourcennutzung, Datentransparenz und ökologische Standards im Gebäudebetrieb.
Welche rechtlichen Anforderungen müssen Green-Lease-Klauseln erfüllen, um wirksam zu sein?
Green-Lease-Regelungen müssen konkret ausgestaltet sein, insbesondere hinsichtlich Pflichten, Messgrößen und Rechtsfolgen; unverbindliche ESG-Absichtserklärungen entfalten regelmäßig keine rechtliche Wirkung.
Worin unterscheidet sich ein Pachtvertrag von einem Mietvertrag rechtlich?
Bei der Pacht ist neben der Gebrauchsüberlassung auch die Nutzung der Erträge („Früchte“) erlaubt, was insbesondere in der Land- und Weinwirtschaft rechtlich relevant ist.
Welche Besonderheiten gelten bei langfristigen Pachtverträgen in der Weinwirtschaft?
Weinwirtschaftliche Pachtverträge betreffen häufig lange Laufzeiten, Bewirtschaftungspflichten, Investitionen in Rebanlagen sowie klima- und ertragsbedingte Risiken, die vertraglich berücksichtigt werden müssen.
Welche Bedeutung hatte § 550 BGB ursprünglich für langfristige Mietverträge?
§ 550 BGB führte dazu, dass langfristige Mietverträge ohne Einhaltung der Schriftform als unbefristet galten und vorzeitig kündbar waren.
Was hat sich durch das Bürokratieentlastungsgesetz bei § 550 BGB geändert?
Durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV), das am 1. Januar 2025 in Kraft getreten ist, wurde das strenge Schriftformerfordernis für langfristige Gewerberaummietverträge nach § 550 BGB ersetzt: Neu genügt grundsätzlich die Textform (§ 126b BGB), wenn ein Mietverhältnis über ein Jahr geschlossen wird. Damit können Vertragsabschlüsse und Änderungen per lesbarer textlicher Mitteilung (z. B. E-Mail, PDF) erfolgen, ohne dass eine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist. Gleichzeitig bleibt die frühere „Schriftformfalle“ – bei Nicht-Einhalten der Form galt der Vertrag als unbefristet – relevant, aber künftig verlagert auf die Textform als Mindestanforderung. Bestehende Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen wurden, unterliegen grundsätzlich noch bis zum 31. Dezember 2025 dem alten Schriftformerfordernis; danach gilt auch für Altmietverträge die neue Regelung.
Was ist der Unterschied zwischen Share Deal und Asset Deal bei Immobilien?
Beim Asset Deal wird die Immobilie selbst übertragen, beim Share Deal werden Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben, mit jeweils unterschiedlichen steuerlichen und haftungsrechtlichen Folgen.
Welche rechtlichen Vorteile bietet ein Asset Deal?
Ein Asset Deal erlaubt eine gezielte Auswahl der zu übertragenden Vermögenswerte und Haftungen, erfordert jedoch Einzelübertragungen und ist regelmäßig grunderwerbsteuerpflichtig.
Welche Risiken sind bei Share Deals im Immobilienbereich besonders relevant?
Risiken bestehen vor allem in bestehenden Verbindlichkeiten, gesellschaftsrechtlichen Haftungen, steuerlichen Altlasten und langfristigen Vertragsbindungen der Objektgesellschaft.
Wann fällt Grunderwerbsteuer bei Immobilientransaktionen an?
Grunderwerbsteuer entsteht beim direkten Erwerb von Grundstücken sowie bei bestimmten Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften. Der Grunderwerbsteuer unterliegen
ein schuldrechtlicher Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet sowie die dingliche Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der vereinbarte Kaufpreis. Wird der Kaufpreis nachträglich reduziert – etwa aufgrund von Mängeln, Kaufpreisanpassungsklauseln oder nachträglichen Vereinbarungen –, führt dies nicht automatisch zu einer Reduzierung der festgesetzten Grunderwerbsteuer. Eine Anpassung erfolgt nur auf ausdrücklichen Antrag des Steuerschuldners gegenüber der Finanzverwaltung und setzt voraus, dass die Kaufpreisänderung steuerlich anerkannt wird.
Was bedeutet RETT im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen und was sind RETT-Blocker?
RETT steht für Real Estate Transfer Tax, also die Grunderwerbsteuer. Sie fällt nicht nur beim direkten Erwerb eines Grundstücks (Asset Deal) an, sondern auch bei bestimmten Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften (Share Deals), wenn gesetzlich definierte Beteiligungsschwellen überschritten werden. Als RETT-Blocker bezeichnet man gesellschaftsrechtliche Strukturierungen, die darauf abzielen, grunderwerbsteuerpflichtige Tatbestände zu vermeiden, indem die maßgeblichen Beteiligungsschwellen (insbesondere 90 %) nicht erreicht oder eingehalten werden. Typisch sind Beteiligungsmodelle mit mehreren Gesellschaftern sowie die Einhaltung gesetzlicher Haltefristen, um eine steuerliche Zurechnung zu verhindern. RETT-Blocker unterliegen jedoch engen gesetzlichen Grenzen: Anti-Missbrauchsregelungen, wirtschaftliche Zurechnungstatbestände und verschärfte Beteiligungsschwellen führen dazu, dass solche Strukturen nur bei sorgfältiger Planung und konsequenter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben steuerlich wirksam bleiben. Fehlerhafte oder rein formale Gestaltungen können rückwirkend zur Auslösung von Grunderwerbsteuer führen.
Was ist eine Sale-and-Leaseback-Transaktion?
Bei einer Sale-and-Leaseback-Struktur wird eine Immobilie verkauft und zugleich vom Verkäufer zurückgemietet, um Liquidität zu schaffen und die Nutzung fortzuführen.
Welche rechtlichen Aspekte sind bei Sale-and-Leaseback besonders relevant?
Zentral sind die Abstimmung von Kauf- und Mietvertrag, Laufzeiten, Kündigungsrechte, steuerliche Einordnung und bilanzieller Effekt.
Was sind Betriebsvorrichtungen im steuerlichen Immobilienkontext?
Betriebsvorrichtungen sind bewegliche Wirtschaftsgüter, die unmittelbar dem Betrieb dienen und steuerlich nicht zwingend Teil des Grundstücks sind. Typische Beispiele für Betriebsvorrichtungen sind technische Anlagen und Maschinen (z. B. Produktionsmaschinen), Förder- und Transportanlagen (z. B. Förderbänder, Kräne), technische Infrastruktur in Spezialimmobilien, etwa Kühl- und Lüftungsanlagen in Logistik- oder Lebensmittelimmobilien, Server-Racks, Stromschienen, USV-Anlagen und Kühltechnik in Rechenzentren, Abfüll-, Press- oder Lagertechnik in land- und weinwirtschaftlichen Betrieben, fest installierte, aber betrieblich geprägte Anlagen, die nicht primär der Gebäudefunktion dienen. Die Abgrenzung zwischen Grundstücksbestandteil und Betriebsvorrichtung ist im Einzelfall komplex, hat jedoch erhebliche steuerliche und bilanzielle Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer und Kaufpreisaufteilung.
Warum können Betriebsvorrichtungen gewerbesteuerschädlich sein?
Bestimmte Betriebsvorrichtungen können dazu führen, dass Einkünfte nicht mehr als vermögensverwaltend gelten und dadurch Gewerbesteuer anfällt.
Welche Rolle spielt die Stromversorgung bei der Entwicklung von Rechenzentren?
Die Verfügbarkeit von Strom – insbesondere Netzanschlusskapazität, Redundanzen und Lieferverträge – ist ein zentraler Standortfaktor. Ohne gesicherte Stromversorgung ist ein Rechenzentrum regelmäßig weder wirtschaftlich noch genehmigungsfähig.
Warum gewinnt die Abwärmenutzung bei Rechenzentren rechtlich an Bedeutung?
Abwärme aus Rechenzentren kann in Fernwärmenetze oder angrenzende Nutzungen eingespeist werden. Rechtlich relevant sind dabei energierechtliche Vorgaben, kommunale Anforderungen und ESG-Kriterien, die zunehmend Einfluss auf Genehmigungen und Finanzierung haben.
Warum werden Rechenzentren bzw. Entwicklungsprojekte häufig im Wege eines Share Deals übertragen?
Rechenzentren werden regelmäßig über Objektgesellschaften gehalten, da komplexe Betreiber-, Energie- und Vertragsstrukturen bestehen. Ein Share Deal ermöglicht den Erhalt bestehender Genehmigungen, Verträge und Infrastrukturanbindungen, bringt jedoch erhöhte gesellschafts- und steuerrechtliche Prüfungsanforderungen mit sich.
Was ist ein „Powered Plant“ im Kontext von Rechenzentren?
Ein Powered Plant bezeichnet ein Grundstück oder eine Immobilie, bei der Baurecht, gesicherte Stromversorgung und technische Grundinfrastruktur bereits vorhanden oder verbindlich zugesichert sind. Solche Standorte gelten als besonders entwicklungsfähig, da wesentliche Hürden der RZ-Entwicklung bereits überwunden sind.
Warum müssen Baurecht, Stromversorgung und Abwärmenutzung bei Rechenzentren gemeinsam betrachtet werden?
Rechenzentren sind hoch energieintensive Anlagen. Ihre Genehmigungsfähigkeit hängt regelmäßig davon ab, dass planungsrechtliche Zulässigkeit, gesicherte Stromanbindung und Konzepte zur Abwärmenutzung miteinander in Einklang stehen. Fehlende Abstimmung kann zu Genehmigungsrisiken, Verzögerungen oder Einschränkungen des Betriebs führen.
Warum ist das Rhein-Main-Gebiet für die Entwicklung von Rechenzentren besonders attraktiv?
Das Rhein-Main-Gebiet gilt als einer der führenden Rechenzentrumsstandorte in Europa, insbesondere aufgrund des Internetknotens DE-CIX, einem der weltweit größten Internet Exchange Points. Die hohe Netzdichte, geringe Latenzen und direkte Anbindung an internationale Datenströme machen den Standort besonders attraktiv für Cloud-, Hyperscale- und Colocation-Anbieter. Hinzu kommen eine leistungsfähige Energie- und Verkehrsinfrastruktur, die Nähe zu Finanz- und Unternehmenszentren sowie ein vergleichsweise etabliertes regulatorisches und planerisches Umfeld im Raum Frankfurt am Main.
Worin unterscheiden sich Cloud-, Hyperscale- und Colocation-Anbieter bei Rechenzentren und welches Modell ist für KI besonders relevant?
Die Begriffe bezeichnen unterschiedliche Nutzungs- und Betriebsmodelle von Rechenzentren, die für Künstliche Intelligenz (KI) unterschiedlich relevant sind: Hyperscale-Anbieter betreiben extrem große, hochstandardisierte Rechenzentren mit sehr hoher Leistungs- und Energiedichte. Sie stellen die physische Infrastruktur bereit, die für das Training und den Betrieb großer KI-Modelle erforderlich ist (insbesondere GPU-/TPU-Cluster). Aufgrund von Skalierbarkeit, Stromverfügbarkeit und Kühlleistung sind Hyperscale-Rechenzentren das zentrale Fundament für KI. Cloud-Anbieter stellen KI-Leistungen als Service bereit, etwa Rechenleistung, Speicher oder KI-Modelle auf Abruf. Technisch greifen diese Angebote regelmäßig auf Hyperscale-Infrastruktur zurück. Cloud-Modelle sind daher der Zugangs- und Nutzungskanal für KI, während die eigentliche Rechenleistung im Hintergrund durch Hyperscaler erbracht wird. Colocation-Anbieter stellen Flächen, Strom, Kühlung und Netzanbindung zur Verfügung, während die Kunden ihre eigene Hardware betreiben. Colocation ist für KI vor allem dort relevant, wo eigene KI-Infrastruktur, besondere Regulierungs- oder Datensouveränitätsanforderungen oder hybride Modelle (On-Premise/Cloud) bestehen. Für großskalige KI-Workloads ist Colocation jedoch meist nur ergänzend, nicht treibend. KI basiert technisch auf Hyperscale-Infrastruktur, wird wirtschaftlich über Cloud-Modelle genutzt und kann in Colocation-Umgebungen ergänzend betrieben werden. Diese Einordnung ist entscheidend für Standortwahl, Baurecht, Energieversorgung und die Strukturierung von Rechenzentrumsprojekten.
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